Extrait n°2 / chapitre 2D, "Les mauvaises solutions du gouvernement, de l'opposition, des associations de mal logés, et leurs effets pervers"
Table des matières | extrait n°1 (Logement social) | extrait n°2 (fausses bonnes idées)
Nous (l'institut turgot, NdVB) ne sommes certainement pas les premiers à faire des propositions pour vaincre la crise du logement, mais force est de constater que du gouvernement à la fondation Abbé Pierre en passant par l'association Droit Au Logement (DAL), sans oublier l'opposition, les solutions proposées passent toujours par plus d'état, plus de réglementations, plus d'interventions sectorielles.
Inscrire le « droit au logement opposable » dans la loi
Certaines personnes pensent, de bonne foi, qu'un logement décent est un « droit » qui doit être constitutionnalisé. De fait, suite à des manifestations très médiatisées de sans logis, une loi instaurant un droit au logement « opposable » à l'état et aux collectivités locales devrait être promulguée au cours du premier trimestre 2007. Une telle promulgation est bien plus qu'une erreur économique, c'est une faute politique grave.
L'inscription d'une telle clause législative permettra sans aucun doute de donner bonne conscience à ses promoteurs, mais en aucun cas ne résoudra les problèmes actuels. Elle ira à l'encontre des personnes défavorisées qu'elle serait censée aider.
Les « droits » attachés à un individu sont de deux natures: ceux qu'il peut exercer par lui même sans exiger un transfert d'argent en provenance de tiers, comme la liberté, ou la propriété, et ceux, qui, pour trouver une concrétisation dans les faits, demandent que de l'argent soit pris à d'autres individus pour financer ces droits.
Inscrire le droit au logement à l'égal de la liberté revient à permettre implicitement à des personnes décidant de ne faire aucun effort productif de se faire financer une partie de leur niveau de vie par ceux qui acceptent de faire cet effort. « je ne paie plus mon loyer ? Pas grave, j'ai droit au logement » ! Personne ne conteste qu'un logement ne soit indispensable aux individus pour mener une vie simplement décente, tout comme le sont l'eau, l'électricité et la nourriture.
Mais garantir la fourniture de ces biens comme un droit de l'homme sans la moindre contrepartie incitera une part croissante de profiteurs à vivre aux crochets des autres sans rien donner en échange. Il en résultera un appauvrissement considérable de la nation, et une exacerbation des tensions entre « ceux qui travaillent pour rien » et un amalgame de tous les « assistés », quand bien même une partie de ces assistés sont des gens qui se donnent de la peine pour sortir de cette condition.
Un « droit au logement » revient à affirmer que toute personne doit occuper un logement quand bien même elle ne serait pas en capacité d'en payer le prix réel. Pour que ce droit au logement ait une quelconque apparence d'effectivité, le législateur devra fixer arbitrairement le « prix » du logement à des niveaux très bas, voire en assurer une gratuité apparente à l'occupant – apparente, car il y a toujours quelqu'un qui doit payer les coûts réels de la construction et de l'entretien des logements –, et interdire les possibilités d'expulsion des locataires qui, malgré les conditions « offertes », ne se sentiront pas obligés de respecter leur part du « contrat » offert par le bailleur.
Naturellement, dans ces conditions, les logeurs privés fuiront plus encore qu'aujourd'hui le marché locatif, quand bien même l'état accorderait toujours plus de carottes fiscales dans l'espoir vain de corriger les effets pervers de ses lois. Toute tentative de respecter l'application du « droit au logement » reposera donc uniquement sur la construction massive de logements par la puissance publique, impossible à financer en l'état actuel de ses comptes, et aux effets immensément pervers.
Le « droit au logement opposable» obligera les communes à fournir un toit, décent de préférence, à toute personne mal logée, selon des critères qui restent à définir. Par conséquent, de nombreuses personnes en « limite » des conditions permettant d'accéder à ce droit estimeront n'avoir aucun intérêt à rechercher un logement dans le secteur privé, mais au contraire essaieront de détériorer pour un temps leurs conditions affichées de logement pour pouvoir bénéficier du nouveau droit ainsi créé. La pénurie sera donc exacerbée. La seule variable d'ajustement permettant aux bâtisseurs public de limiter cet excès de demande consistera à diminuer la qualité des logements offerts, seul moyen de limiter à la fois le coût d'investissement induit par le droit au logement, et le nombre de ménages souhaitant en bénéficier. Ce droit deviendra de fait un droit à de mauvais logements, voire à des chambres meublées insalubres réquisitionnées par la force publique, où s'entasseront les familles modestes. Quel progrès par rapport aux cités HLM des années 60 !
Exagération ? Voire. Le cas de l'Ecosse illustre cette problématique. Depuis 1987 existait un « Homelessness Act » qui instaurait une priorité au logements social aux SDF les plus socialement en difficulté, ce qui part d'une bonne intention. Cette loi avait pour intention d'éradiquer le phénomène. Résultat, depuis 1995, le nombre de SDF déclarés a doublé en Ecosse. Belle efficacité !
Suivant sans doute les préceptes de quelque docteur Knock politique, selon lequel « si un remède ne marche pas, il faut quadrupler la dose », le parlement écossais à promulgué en 2003 un nouvel « Homelessness Act » renforcé prévoyant que le « droit au logement » soit opposable aux collectivités locales en 2012 et que d'ici là, plusieurs étapes soient franchies pour placer les municipalités en capacités de respecter ce droit. Ainsi, l'éviction des mauvais payeurs est rendue plus difficile dès 2006. Gageons que la mesure diminuera l'offre locative privée, comme cela a toujours été le cas partout dans le monde dès que de telles mesures ont été votées. En outre, dès la promulgation de la loi, une définition plus extensive de la condition de SDF a été mise en place, améliorant le rang de priorité des bénéficiaires afin d'obtenir un logement public. Ce classement administratif a été associé à la délivrance de bénéfices sociaux spécifiques supposés augmenter la solvabilité des allocataires, et dont la valeur brute est supérieure à une année de travail au salaire minimal, non imposable.
Suite au vote de cette loi, on a constaté une hausse de... 24% des candidatures en vue d'obtenir des logements en tant que SDF sur la seule année 2004. Selon le quotidien « the Scotsman », sur 55000 demandes, soit 1% (!) de la population écossaise, 38000 (plus des deux tiers) ont été validées par l'administration, alors que seules 350 de ces personnes sont effectivement recensées comme dormant dans la rue, les autres se trouvant dans des phases de logement provisoire (co-location, sous-location, aide familiale ou d'amis, etc...) certes pas toujours agréables à vivre mais qui ne constituent pas non plus des situations de grande détresse.
Si les mêmes proportions étaient appliquées à la France, les candidatures au « statut » de SDF excèderaient 600.000, 400.000 seraient acceptées par l'administration, qui recevraient un surcroît de prestations sociales de 5 Milliards d'euros (une année de SMIC hors charges incluses par bénéficiaire) ! Et nous n'en sommes qu'au début de l'application de la loi. Rien ne semble permettre d'espérer un tassement de l'attrait ainsi créé au pays des lochs pour le « statut » de SDF. Visiblement, une part croissante de la population écossaise prend rang pour bénéficier de la manne en provenance du contribuable, et figurer parmi les « gagnants du droit au logement ». La crainte de l'extension d'un « parasitisme social de masse » n'est donc pas une vue de l'esprit.
Il existe des façons plus autoritaires de faire respecter le « droit au logement ». L'Union Soviétique, qui devait prouver au monde qu'elle logeait tous ses assujétis, avait résolu le problème, si l'on peut dire, en imposant par la force aux occupants des logements existants la cohabitation avec d'autre familles. Environ 20% des logements de Moscou étaient des « Komunalka », et les autorités considéraient comme satisfaisant un ratio de... 9m2 par personnes ! Le droit au logement poussé à l'absurde risquerait de nous conduire à notre tour vers de telles extrémités. « Vous vivez dans un grand HLM ? Vous accepterez bien de le partager avec une seconde famille ? »
Il est en fait plus que probable que face à ces perspectives, le « droit constitutionnel » au logement ne devienne qu'un droit de façade, destiné à donner l'apparence que l'état et les collectivités « font quelque chose » pour loger les plus pauvres, mais que le législateur et les tribunaux s'empresseront de vider de son sens par quelque tour de passe-passe textuel dont notre technocratie est coutumière.
A l'opposé de ces abominations, les solutions libérales garantissent que seule une frange marginale de la population, le plus souvent par choix délibéré, sera exclue du logement stable: fugueurs, désaxés, marginaux volontaires, qui seront laissés au bon soin des associations caritatives, voire d'actions publiques localisées destinées à fournir un petit nombre de logements d'urgence pour des durées courtes.
Ce résultat serait acquis sans le graver dans le marbre d'une loi ni l'écrire dans aucune constitution. A l'incantation législative ou constitutionnelle, la société libérale, pour peu qu'elle ne soit pas contrariée par de mauvaises interventions de l'état, substitue l'efficacité opérationnelle. A tout prendre, n'est-ce pas infiniment préférable ?
Réquisitionner les logements vacants
De nombreuses associations réclament la réquisition des logements vacants pour y placer les démunis. Mais les logements réellement vacants sur une longue durée et aux endroits ou il y a pénurie effective sont relativement rares.
De surcroît, une telle réquisition enverrait un signal absolument dramatique aux investisseurs potentiels: « si vous ne faites pas de votre propriété l'usage qui convient le mieux au désir des clientèles politiques dans les petits papiers de l'état, alors l'état vous la prendra ». Un tel facteur de risque placé sur un investissement à rémunération faible réduirait dans des proportions dramatiques l'incitation à investir dans le locatif privé, et exacerberait la pénurie que nous connaissons.
Il y a derrière cette proposition des attendus et des implications éthiques et institutionnelles bien plus graves que des considérations économiques, fussent-elles majeures. Une telle mesure créerait un précédent extrêmement grave contre le droit de propriété, qui est pourtant, nos politiciens ne l'oublient que trop fréquemment, un des piliers des droits de l'homme, ce que rappelle fort justement l'article II de la déclaration du même nom de 1789: « le but de toute association politique est la conservation des droits naturels et imprescriptibles de l'homme. Ces droits sont la liberté, la propriété, la sûreté et la résistance à l'oppression ». Les concepteurs de la déclaration n'ont pas fait figurer la propriété au même rang que la liberté par hasard, ou par esprit scandaleusement petit-bourgeois. Tout individu consacre une part importante de son activité d'homme libre à former du capital permettant de lui assurer un avenir meilleur. La propriété est le fruit naturel de la liberté. Le priver de ce fruit, c'est rendre totalement inopérante sa liberté, c'est prétendre que l'individu ne produit que pour satisfaire d'autres besoins que les siens, c'est le considérer comme un esclave.
S'il n'y a plus de limite à ce que l'état, par ailleurs déjà fiscalement bien gourmand, peut prendre à ceux qui épargnent et créent des actifs durables, alors l'exercice de la liberté perd son intérêt. Dans un tel contexte, les individus se contenteraient de produire ce qui serait juste nécessaire à leur subsistance mais ne consentiraient guère d'effort supplémentaire, quoi que cela leur en coûte en terme de difficultés quotidiennes. C'est sur ces fondements totalement contraires aux aspirations naturelles des hommes que fonctionnaient, ou plutôt dysfonctionnaient les sociétés communistes. Réquisitionner les logements vacants serait donner à la société un signal extrêmement fort indiquant que ceux qui nous dirigent choisissent de nier l'importance de la liberté, et donc de soviétiser la société française.
Pour augmenter le nombre de logements offerts sur leur marché, il ne faut pas brandir de nouveaux épouvantails tels que la réquisition au visage des investisseurs. Il faut au contraire réduire le niveau de risque législatif lié à ce type d'investissement afin de le rendre plus intéressant et désirable pour des investisseurs en quête de rendement faible mais régulier.
Imposer aux communes le respect de la loi SRU par la force s'il le faut
« 20% de logements sociaux ou des amendes accrues », voilà l'alternative que Jean Louis Borloo, ministre de la cohésion sociale (NdVB: le livre a été écrit avant la présidentielle), voudrait imposer aux collectivités locales, pour forcer à tout prix l'exécution d'une loi votée par la gauche sous l'impulsion d'un ministre communiste.
Ineptie ! Imposer 20% de logements sociaux aux communes qui n'atteignent pas ce seuil ne fera qu'augmenter les coûts fonciers du logement non social, réduira la concurrence par le bas sur le parc privé, et donc en augmentera le prix. Une part croissante de nouveaux entrants à faibles moyens sur le marché subira donc une situation de pénurie de logements privés à prix accessibles, stimulant la demande pour des logements sociaux. Alors il se trouvera un ministre pour décréter que la proportion de ces logements subventionnés doit passer à 25%, puis à 30%, et ainsi de suite. Le problème ne pourra jamais être résolu parce que l'accroissement du parc public poussera les prix de l'offre privée de référence à la hausse et générera ainsi une nouvelle vague de demande pour des logements sociaux...
Dans un marché unique sous régime d'abondance foncière, les prix de référence du secteur privé seront bien plus faibles qu'aujourd'hui. Ils seront même parfois plus faibles que les prix actuels des programmes sociaux financés au prix fort par le contribuable et les épargnants dans des communes où le foncier est cher.
Réformer les organismes HLM pour les forcer à expulser les locataires devenus trop riches et libérer les places pour les familles réellement modestes
L'on pourrait se demander, en toute bonne foi, « si il ne suffirait pas de forcer les locataires d'HLM dont les revenus ont trop augmenté à quitter leur logement subventionné pour en finir avec le gaspillage de ressource dénoncé précédemment » ? Cette proposition, qui semble au premier abord de bon sens, est malheureusement inopérante. Tout d'abord, elle serait politiquement très difficile à imposer. En effet, les élus qui président aux destinées des offices HLM seront peu enclins à écrire ce type de courrier porteur des messages subliminaux suivants:
« Monsieur, madame, compte tenu de l'évolution de vos revenus, merci de bien vouloir quitter votre logement social avant telle date. Je comprends que devoir payer 80% à 140% de loyer en plus dans le secteur privé vous chagrine, mais comprenez que votre départ s'inscrira dans une démarche citoyenne et républicaine destinée à aider plus pauvre que vous. Au fait, n'oubliez pas, si vous emménagez dans une commune autre (que la mienne), de vous y inscrire sur les listes électorales en vue des prochaines élections, parce que si vous perdez votre privilège, je tiens aux miens, et je préfère que ce soit un confrère qui pâtisse de l'ire que la décision de notre office HLM ne manquera pas de provoquer. »
Quant aux offices HLM, leur équilibre financier serait menacé si leurs bons locataires étaient expulsés au profit de ménages moins solvables. Leur marge d'autofinancement, de l'ordre de 9% actuellement, pourrait devenir négative, ce qui obérerait gravement leur capacité d'améliorer leur parc, et donc... alimenterait la pénurie ! A moins bien sûr que l'état ne pressure un peu plus le contribuable qui n'en peut mais, pour combler le déficit d'exploitation des HLM via une augmentation de l'enveloppe de l'APL, ou, moins hypocritement, par un retour au régime des subventions d'exploitation des organismes HLM qui a existé dans les premières années de vie de ces organismes.
Enfin, une telle mesure n'apporterait rigoureusement aucune construction supplémentaire, et donc n'aiderait en rien à résorber la pénurie générale de logements. Elle ne ferait que déplacer la détresse d'un certain nombre de familles pauvres vers les classes moyennes. Voilà qui créerait un nouvel effet de seuil redoutable, incitant plus encore que notre dispositif social actuel les familles modestes à tout faire pour le rester, afin d'éviter qu'une progression marginale de leur revenu ne leur impose une perte sèche énorme en cas d'expulsion forcée.
De nombreuses études ont montré que les couples, avec ou sans enfants, risquaient de perdre gros lorsqu'ils quittaient une situation d'assistance cumulant le RMI et diverses allocations attribuées localement, pour un emploi peu qualifié au niveau du SMIC. Face à cette situation, certains ménages choisissent tout de même de rentrer sur le marché du travail, pour la reconnaissance sociale et l'espoir de progression ultérieure des revenus que cela représente. Mais d'autres, en nombre non négligeable, préfèrent se cantonner dans des stratégies de pérennisation de l'assistanat.
Forcer à tout prix l'adéquation entre échelle des revenus et remplissage du parc social revient à renforcer l'incitation à adopter le second comportement au détriment du premier. Le coût pour la société en serait désastreux, un nombre croissant d'assistés devant être financés par un nombre décroissant d'actifs.
Le chèque logement monnayable sur le marché privé, constant avec les premiers euros de revenus du travail, puis dégressif de façon à éviter les effets de seuil, réduit cet écueil à (presque) néant, et cela sans instaurer un climat de relation quasi dictatorial entre un organisme public et les bénéficiaires. Alors, quel est le meilleur choix ?
Restreindre les possibilités d'expulsion des locataires en difficulté, interdire la « vente à la découpe »
Expulser un locataire mauvais payeur est déjà très difficile. Cette difficulté transforme le placement logement, autrefois considéré comme « père de famille », en un placement risqué qui oblige les propriétaires à s'assurer lourdement, et à exiger des garanties mirobolantes qui excluent de fait les plus fragiles de l'offre en pénurie.
Un placement à rendement brut (et plus encore net) faible et à risque élevé est nécessairement peu attractif : tout ce qui augmente le risque de défaut subi par le bailleur désincite à l'investissement locatif et augmente la pénurie.
Quant à l'interdiction des ventes d'immeubles par appartement en mettant fin au bail du locataire actuel, pour pouvoir vendre le logement vide, donc à meilleur prix, elle revient à transférer de facto une part de la propriété du logement au locataire, en créant une inamovibilité de fait. Gageons que si une telle mesure venait à être adoptée, les dessous de table versés aux locataires pour qu'ils quittent certains logements redeviendraient la règle. Cela alimenterait plus encore qu'aujourd'hui les incitations à « l'incrustation », et donc le manque de fluidité du marché, au détriment de ceux que la vie oblige à changer de lieu de résidence ou qui recherchent un premier logement.
La vraie justice sociale consiste à lutter contre tous les facteurs qui limitent l'incitation à investir dans le logement locatif et à solvabiliser les ménages les plus indigents en leur permettant de payer leur loyer par un complément de revenu. Si, malgré ces efforts de la société, ils se comportent néanmoins de façon irresponsable, et ne tiennent pas leurs engagements de paiement, alors les protéger des conséquences de leur irresponsabilité, fussent-elles pénibles, revient à pénaliser ceux qui se comportent avec honnêteté, en diminuant l'offre disponible et en augmentant les prix.
Protéger les mauvais payeurs n'est pas faire preuve de coeur envers des familles en difficulté mais au contraire d'égoïsme vis à vis des familles modestes, et il y en a beaucoup, qui s'organisent pour respecter coûte que coûte leurs engagements contractuels sans faire de bruit dans les médias, d'où le manque de sollicitude de l'opinion à leur égard.
Augmenter la contrainte pesant sur les bailleurs de logements insalubres
Il y a chez les propriétaires comme dans tout groupe d'individus une minorité d'individus malhonnêtes, qui n'hésitent pas à profiter de la pénurie actuelle pour mettre en location des lieux épouvantables.
Mais il y a surtout une majorité de propriétaires que les faibles rendements nets locatifs et les contraintes liées aux mauvais payeurs, ou à des locataires quittant les lieux en état de dévastation, ont conduit à abandonner l'entretien de leur logement. Ceux là devraient avoir le choix entre ne pas mettre leur logement sur le marché et le laisser dépérir, ou le proposer à la location en prévenant honnêtement le locataire des désagréments existants, et en baissant le prix en conséquence.
Or, cette deuxième option est impossible en l'état actuel de la législation, qui oblige le propriétaire à faire les travaux coûte que coûte pour pouvoir louer son bien. Dans les faits, les lenteurs de notre justice permettent aux plus retors de s'y soustraire, ce qui n'est en aucun cas une situation satisfaisante. Renforcer la contrainte légale sur les propriétaires déjà fort mal traités par la loi actuelle les conduira soit à accentuer les comportements de nature scandaleuse vis à vis des locataires, soit à retirer du marché des logements certes médiocres mais encore habitables pour des locataires en recherche d'une solution provisoire à une situation de détresse financière passagère. Cela laissera encore plus de ménages « à la porte du logement ».
Dans une situation d'abondance foncière et de liberté contractuelle, les « cochonneries » sont rapidement éliminées du marché, car les demandeurs peuvent les mettre en concurrence avec des logements corrects, et les offreurs peuvent obtenir un revenu suffisamment garanti pour permettre l'entretien de leur logement, et sont incités à le faire pour maintenir l'attractivité de leur offre dans un marché très concurrentiel.
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