J'ai déjà eu l'occasion (ici et là) d'exposer les tourments auxquels des investisseurs immobiliers voulant profiter de l'avantage fiscal "Robien" avait été confrontés. Cotation immobilière publie aujourd'hui la liste des villes où le marché a été totalement déséquilibré par l'investissement Robien.
Le Crédit Foncier et le groupe Akérys ont publié la liste des villes touchées par l’excès d’offre locative
Voici donc les zones où il ne faut plus investir en ROBIEN et autres produits défiscalisants:
AGEN, ALBI, ALES, ANGOULEME, ANNONAY, AUCH, AUXERRE, BERGERAC, BEZIERS, BOURGES, BRIVE LA GAILLARDE, CAHORS, CARCASSONNE, CASTRES, CAUSSADE, CHARLEVILLE, CLERMONT FERRAND, COGNAC, COLMAR, DAX, DIEPPE, EPINAL, FIGEAC, GAP, GENEVOIX FRANÇAIS, LANGON, LAVAL, LISIEUX, LONS LE SAUNIER, MARMANDE, MONTAUBAN, MONT DE MARSAN, MULHOUSE, PERIGEUX, QUIMPER, ROANNE, SAINT ETIENNE, SAINT GAUDENS, SAINT PAUL LES DAX, SAINTES, SEDAN, TARBES, TULLE, VALENCE, VERDUN SUR GARONNE, VESOUL, VIERZON, VILLEFRANCHE SUR SAONE, VILLENEUVE SUR LOT, UZES.
… et la liste des villes où la saturation est fort risquée à court ou moyen terme :
ANGERS, BESANCON, CARPENTRAS, CHATEAUROUX, DIJON, LE MANS, PERIPHERIE LILLE, LIMOGES, METZ, NANCY, NIORT, PAU, PERPIGNAN, POITIERS, REIMS, RODEZ, SAINT BRIEUC, SAINT DENIS, SAINT OUEN, TOULOUSE AU DELA TROISIEME COURONNE, VICHY, VILLEJUIF, VITRY
Je copie-colle ce que j'écrivais sur le piège de la défiscalisation il y a quelques semaines:
Rappelons dans les grandes lignes ce qu'est un logement défiscalisé: un dispositif légal complexe, impliquant la mise en oeuvre d'une SCI, va permettre à l'acheteur de déduire de ses impôts pendant une certaine durée les intérêts du prêt immobilier finançant le bien. Par conséquent, un loyer versé par un locataire suffit à payer le principal du prêt.
A condition de trouver un locataire ! Trop d'acheteurs de pierre défiscalisée oublient que la pénurie de logements, ce ne sont pas que des chiffres: les logements proposés doivent être conformes à la demande locale, tant en quantité, qu'en correspondance avec les besoins.
Et c'est qu'intervient l'effet pervers du couple "Etranglement foncier + défiscalisation". Les programmes "Robien" accentuenet la pression sur un foncier constructible artificiellement limité par les mairies, ce qui augmente les prix. Les logements construits sur ces surfaces sont donc très chers, et tendent à être construits trop petits... Résultat, peu de locataires sont prêts à mettre un loyer élevé dans un 3 pièces de 50 m2 (!) à Brest ! Les sacrifices sur l'espace que les gens sont prêts à faire à Paris n'ont pas cours dans les villes moyennes de province.
Les investisseurs piégés ont donc contraints soit de baisser le prix de leur location en dessous de son point de rentabilité, soit de revendre leur logement à perte.
La seule bonne nouvelle, c'est que l'immobilier dans toutes les villes touchées va redevenir abordable d'ici quelques mois et pendant quelques années, la baisse des prix ayant été payée au prix fort par des investisseurs conduits à de mauvais choix par la faute d'incitations fiscales faussant totalement l'appréciation économique de leur placement. Il suffit d'attendre que les propriétaires, qui font encore le gros dos en attendant une hypothétique remontée du marché, soient obligés de louer ou de vendre en baissant fortement leurs prix pour limiter leurs pertes et faire face à leurs engagements financiers.
Puis la pénurie foncière fera rapidement fondre les opportunités de bonnes affaires, et nous repartirons dans un nouveau cycle "crise du logement --> Aides de l'état --> Effets pervers". Comme d'habitude.
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