Selon "le Télégramme de Brest",
un phénomène naguère observable dans les villes moyennes du sud ouest
tels que Tarbes ou Montauban est désormais fréquemment rencontré en
Bretagne: des appartements construits sous le régime de la
défiscalisation "Robien" ou "Borloo" ne trouvent pas de locataire, dans
des villes moyennes comme Brest ou Angers. Alors que par ailleurs, il y
a une pénurie globale de logements, voilà qui peut sembler curieux.
Rappelons dans les grandes lignes ce qu'est un logement défiscalisé: un dispositif légal complexe, impliquant la mise en oeuvre d'une SCI, va permettre à l'acheteur de déduire de ses impôts pendant une certaine durée les intérêts du prêt immobilier finançant le bien. Par conséquent, un loyer versé par un locataire suffit à payer le principal du prêt.
A condition de trouver un locataire ! Trop d'acheteurs de pierre défiscalisée oublient que la pénurie de logements, ce ne sont pas que des chiffres: les logements proposés doivent être conformes à la demande locale, tant en quantité, qu'en correspondance avec les besoins.
Et c'est qu'intervient l'effet pervers du couple "Etranglement foncier + défiscalisation". Les programmes "Robien" mettent une pression plus ou moins artificielle sur un foncier constructible artificiellement limité par les mairies, ce qui augmente les prix. Les logements construits sur ces surfaces sont donc très chers, et tendent à être construits trop petits... Résultat, peu de locataires sont prêts à mettre un loyer dans un 3 pièces de 50 m2 (!) à Brest ! Les sacrifices sur l'espace que les gens sont prêts à faire à Paris n'ont pas cours dans les villes moyennes de province.
Les investisseurs piégés ont donc contraints soit de baisser le prix de leur location en dessous de son point de rentabilité, soit de revendre leur logement à perte. Certes, tous les acheteurs de Borloo ou de Robien ne sont pas logés à la même enseigne, mais le phénomène de malinvestissement semble prendre de l'ampleur.
Ajoutons qu'un logement Borloo doit être proposé à un loyer égal à 80% du prix du marché. Or ce prix de marché est lui même artificiellement gonflé par la rareté foncière. Le prix d'un logement Borloo est donc supérieur à ce qu'il serait en régime de liberté foncière sans subvention fiscale.
Les montages en vue de défiscalisation favorisent un gaspillage de ressource, trop de logements étant construits afin de bénéficier de la prime fiscale sans souci d'appariement à la demande locale. Coûteux pour le budget de l'Etat, leur contribution à l'offre de logements "abordables" est marginale.
Il est temps d'abandonner cette philosophie consistant à tenter de redresser en aval, par des subventions, les dégâts causés en amont par la hausse des prix découlant de politiques foncières restrictives. Une libération du foncier constructible donnerait des résultats bien plus probants, sans coûter au contribuable, et sans introduire de signaux distordant totalement le prix des logements, permettant donc aux investisseurs de prendre leur décision à partir d'informations plus fiables.
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