Logement, crise publique, remèdes privés

Logement défiscalisés, toujours la déprime !

La presse continue de nous abreuver d'articles relatant les mésaventures de propriétaires ou de locataires de logements défiscalisé. Dernier en date: Sud Ouest, qui constate que plus que jamais, "la prudence s'impose dans l'achat de biens défiscalisés". Extraits:

"Les constructions Robien inondent les villes moyennes, avec deux conséquences principales: un marché saturé de logements neufs, ce qui rend la location très difficile, mais aussi, plus ennuyeux, l'explosion des malfaçons, qui causent des problèmes aux locataires et, par ricochet, aux propriétaires.

(...)

« On a acheté à Lafox, près d'Agen, sans nous déplacer, racontent les Lamothe, un couple de la banlieue parisienne proche de la retraite. Nous sommes descendus pour voir sur place après le départ d'un locataire en or. Finalement, le bien n'était pas si central, avec des problèmes d'entretien par le syndic. Nous avons mis six mois à retrouver quelqu'un et nous avons dû baisser le loyer. On s'étonne aussi du décompte de charges du syndic, bien plus élevé que chez nous, à Paris. En tout cas, le siège du promoteur est somptueux ! Mais il est difficile, à distance, de suivre les assemblées générales. Il n'est pas sûr qu'on s'y retrouve à la revente. »

(...)

Actuellement, de nombreuses villes moyennes sont saturées de logements neufs en défiscalisation : Angoulême, Périgueux, Bergerac, Poitiers, Limoges, Tarbes, Brive.
Dernièrement, le mensuel « La Vie immobilière » titrait « Braderie à Montauban ». « De plus en plus de propriétaires craquent et remettent leur bien en vente. Au passage, ils subissent une moins-value de l'ordre de 20 %. Ces lots ont été surpayés à cause du mirage de la défiscalisation », indique le mensuel."

Règle d'or de l'investisseur immobilier: votre bien doit être une bonne affaire per se, sans tenir compte de la défiscalisation, qui ne doit être que la cerise sur le gâteau. Que vaut l'emplacement ? Quelle est la qualité de construction ? Le prix du m2 représente quel multiple du revenu moyen de la ville  en question ?  Les copropriétés seront elles gérables, ou les propriétaires seront ils répartis sur toute la France ?

La défiscalisation, en donnant l'illusion aux propriétaires que même un placement médiocre peut être rentable, a favorisé un niveau élevé de mal-investissement. Comme toujours, la carotte fiscale a permis à des entreprises peu scrupuleuses de "fourguer", il n'y a pas d'autre mot, des programmes médiocres à des investisseurs trop heureux d'échapper à l'impôt, le tout avec des marges somptueuses, et en encaissant les charges de copropriété en prime !

Certes, il y a aussi eu des promoteurs qui ont fait un travail honnête et ont vendu du défiscalisé en bons professionnels. Mais au vu du nombre croissant de "sinistres" en Robien ou en Périssol, et demain en Borloo, on ne peut que souhaiter que l'état arrête de vouloir orienter la construction, et qu'il accepte, au contraire, de moins la taxer.

Mes lecteurs savent que le surcoût d'un logement neuf du fait de la bulle créée par la rareté foncière a représenté en moyenne près du tiers du montant des transactions dans le logement, neuf comme ancien, en 2006. En libérant le foncier, l'état pourrait prendre une mesure qui ne lui coûterait rien, ferait bien plus pour baisser le coût de l'accès au logement que toute subvention fiscale, et en plus, obligerait les investisseurs à bien construire les  nouveaux logements où ils seraient utiles, car un marché à foncier bon marché est aussi un marché à faibles marges où le droit à l'erreur n'est pas permis.

Moins de taxes, aucune aide, plus de liberté foncière... C'est le désengagement de l'état qui résoudra la crise du logement  que ses interventions à tort et à travers ont contribué à nourrir.

 

A mes lecteurs bordelais

Petit rappel : je donne ce soir à 19h30 (et non 19 heures comme annoncé initialement) une conférence sur la crise du logement, ses origines et ses remèdes, à Bordeaux,

Restaurant le "Paradise", Place Simiot, détails

La conférence est organisée par le Nouveau Centre (Aile de centre droit de l'ex-UDF, d'inspiration Barriste), et le candidat du nouveau centre aux cantonales sur le cinquième canton de Gironde, Fabrice Dedeye.

La responsabilité majeure de l'état américain dans la crise du subprime

En Août 2007, j'émettais l'hypothèse à contre courant de la pensée dominante, selon laquelle les réglementations étatiques en vigueur aux USA pourraient être les principales responsables de la crise des subprimes que nous vivions. Notamment, les réglementations anti-discrimination s'appliquant aux établissements de crédit telles que le Community Reinvestment Act, n'avaient elle pas empêché les banques de jouer un rôle prudentiel qu'elle devraient tenir en refusant d'accorder des crédits par trop risqués ?

Un article de Stan Liebowitz, professeur d'économie à l'université de Dallas, paru dans le New York Post du 5 février, abonde dans mon sens.

>> Lire la suite sur mon autre blog, objectif liberté

Comptes et légendes de la crise du logement : Pas de pénurie ?

Deuxième volet (voir le premier) consacré aux idées fausses qui circulent sur la crise du logement, et notamment sur certains forums. Aujourd'hui,

Mythe n°2 : "Il n'y a pas de pénurie de logements"

Certaines personnes affirment "qu'il n'y a pas de pénurie de logement  puisque l'on observe, dans un nombre croissant de villes, des durées de mise sur le marché qui augmentent, des programmes neufs qui ne trouvent pas preneur, etc... L'existence de programmes qui se vendent mal montre qu'aujourd'hui, l'offre est supérieure à la demande"

Ce raisonnement part du principe que la demande de logement ne se définit qu'à travers sa part solvable. Ce raisonnement serait valide sur bien des marchés, mais par sur celui du logement. En effet, contrairement à bien d'autres produits, le logement est considéré comme indispensable par la quasi totalité des ménages. Derrière une famille sans adresse fixe (dans la rue, dans un foyer d'urgence, une tente, une caravane, chez un ami conciliant), se cache donc presque systématiquement une demande non satisfaite par l'offre disponible, quand bien même cette demande ne serait même pas exprimée, les familles concernées ne se faisant pas d'illusion sur leur solvabilité.

Si on laisse de côté le problème d'un manque occasionnel d'appariement de la demande et de l'offre, évoqué ici même il y a peu, il n'en reste pas moins à expliquer la  coexistence de famille trop démunies pour trouver un logement, aux côtés de logements neufs qui trouvent de moins en moins facilement preneur, à l'achat comme à la location.

Ces logements ont été construits sur des terrains achetés il y a deux ans, voire plus, en pleine phase ascensionnelle des prix. Lorsque le logement arrive sur le marché, l'offreur souhaite rentrer dans ses frais: si le marché est stagnant, voire en phase de retournement, le logement vendu initialement au dessus de son prix de revient peut se retrouver au dessus de ce que la demande solvable du moment peut payer. Par conséquent, le logement ne trouve pas preneur. D'une façon générale, on constate que les vendeurs ou bailleurs, dans ces conditions, peinent à reconnaître que leur estimation initiale du marché était trop haute, et tardent parfois à ajuster leurs prix à la baisse, car c'est un acte psychologiquement difficile. Mais si la mévente se poursuit, la baisse finit toujours par se produire: il faut bien faire rentrer de l'argent, fut-ce à perte.

Lorsqu'on parle de pénurie de logements, on parle évidemment d'un manque de logements disponible à un prix que les familles démunies sont prêtes à payer, et non d'une offre quantitativement inférieure à la seule demande solvable du logement. L'existence d'une pénurie de logements abordables est donc tout à fait compatible avec une hausse temporaire des stocks invendus.

Mais au fait, comment chiffre-t-on cette pénurie ? Selon l'institut Héritage et Progrès, dirigé par Christian Julienne, il ne faut pas s'en tenir aux seules 700 000 familles sans adresse fixes recensées par la fondation Abbé Pierre. En effet, il faut prendre en compte l'évolution prévisible du nombre de ménages, observer les tendances démographiques et migratoires entre régions, et maintenir un volant de logements vacants "frictionnels" (c'est à dire vacants pour une courte période entre deux occupants) suffisant, pour calculer le nombre de logements nécessaires au maintien d'une bonne fluidité du marché, permettant aux familles de concrétiser une recherche dans un temps raisonnable. En outre, il faut tenir compte de l'arrivée en fin de vie de logements insalubres, qui, sur un marché "normal", devraient ne pas trouver preneur, au profit d'unités plus récentes ou mieux entretenues.

En tenant compte de l'ensemble de ces paramètres, l'institut estime que ce sont entre 50 et 100 000 logements qui auraient dû être construits chaque année de 1980, soit une pénurie supérieure à 1,5 Millions d'unités.  Et encore les hypothèses d'H&P sont elles conservatrices.

Vous me direz qu'il y a 1,9 millions de logements vacants: comment peut on affirmer qu'il y a une pénurie d'1,5 Millions d'unités dans ces conditions ?

Tout d'abord, 1,9 millions de logements vacants représentent 6% du parc : c'est moins que ce que l'on a observé dans les 30 années précédentes.   

Une grande partie de cette vacance est purement frictionnelle et peu évitable: logements vacants à un instant T entre deux locataires, logements en règlement de succession, de divorce... En outre, une partie des logements vacants se situent dans des régions faiblement actives économiquement et démographiquement : Montluçon n'est pas Paris.  Une pénurie en Ile de France peut très bien coexister avec une offre abondante dans des endroits où les candidats à l'installation sont rares. Une partie des logements vacants est en trop mauvais état pour être louée. Enfin, à la marge, les tailles de logements disponibles peuvent ne pas correspondre à la typologie des demandes à un endroit donné.

Les propriétaires qui font de la "rétention" de logement vacant, parce qu'ils ont peur des ennuis que leur occasionnerait un mauvais locataire (souvent suite à une expérience vécue) du fait de la réglementation actuelle trop défavorable aux propriétaires, sont moins de 450 000, selon plusieurs sources immobilières. Leur retour sur le marché, pour bénéfique qu'il serait, ne comblerait pas l'ensemble des manques, loin s'en faut. Il est donc faux d'attribuer la pénurie de logements à la seule rétention des propriétaires.

La pénurie de logements correspondant à la fois aux besoins d'espace et à la localisation des familles modestes ou moyennes et à leur solvabilité, est bien réelle. 

   

La France, son modèle social, ses SDF...

Ca se passe comme ça, dans notre France où l'état règle tous nos problèmes, aujourd'hui (la vidéo nécessite un Plug-in (logiciel) de lecture DivX) :

Flippant, non ? Heureusement que l'état, qui s'occupe avec bonheur de la crise du logement depuis 100 ans, va nous pondre une loi pour endiguer la prolifération des tentes sur terrain public. Comment vous dites ? Ah oui, le "Droit au logement opposable". Histoire de se donner l'illusion de faire quelque chose...

Lien. Trouvé via le blog du modèle social français 

Comptes et légendes de la bulle immobilière

La fréquentation de quelques forums immobiliers m'a permis de me rendre compte à quel point certaines représentations de la crise du logement que nous connaissons aujourd'hui étaient erronées. Je vais m'attacher, dans les prochains jours, à démonter certaines idées fausses.

Ce soir, mythe n°1 : "la bulle est mondiale".

La question souvent posée est la suivante: comment pouvez vous affirmer que la réglementation française provoque la bulle, alors que celle ci est mondiale, et que les réglementations des pays concernées ne sont pas les mêmes ?

La bulle immobilière que nous connaissons n'est pas mondiale. Je n'ai pas la prétention de connaître 100% des marchés mondiaux, très loin s'en faut, mais l'Allemagne, la Belgique, ne connaissent pas de bulle, alors que leurs conjonctures macro-économiques sont proches de la notre. Ceci dit, leur démographie est moins dynamique que celle de notre hexagone, on ne peut donc pas attribuer avec certitude la relative atonie de ces marchés à des réglementations foncières plus souples que chez nous, ce qui, au moins en Allemagne, est bien le cas.

Mais intéressons nous au monde Anglo-Saxon: USA, Canada, Australie,  Nouvelle Zélande, Irlande,  Royaume uni.  Tous ces pays ont connu des évolutions macro économiques proches, mais pas totalement similaires. Notamment, leurs pouvoirs d'achat comparé à la France, en parité de pouvoir d'achat, n'y a pas évolué partout dans les mêmes proportions.  Dans les 3 derniers pays cités, les réglementations foncières sont très restrictives et relativement uniformes. En Australie, ces règles sont régionales, et toutes les provinces de la côte est (celle des grandes métropoles comme Sidney ou Melbourne) ont mis en oeuvre des "smart growth policies" qui se caractérisent par une grande difficulté de libérer des terrains à la construction en périphérie des agglomérations existantes.

En revanche, aux USA et au Canada, la réglementation est locale, et répond à trois philosophies différentes: soit une absence de zonage, soit un zonage très flexible qui vise à garantir un excès d'offre foncière par rapport à la demande,  soit un zonage très ferme, "prescriptif", qui prétend orienter lourdement le développement de la ville selon les voeux d'experts urbanistes. Le terrain y est alors souvent moins disponible que ce que la demande potentielle de logements nécessiterait en temps normal.

Or, plusieurs études, et notamment celle de l'institut Demographia, que je présentais ici il y a quelques jours, montrent que non seulement seules des villes des USA et du Canada dotées d'un urbanisme de type "prescriptif" connaissaient une bulle, qu'aucune de ces villes n'avait un logement moyen abordable, et qu'aucun autre facteur, comme la croissance démographique ou le dynamisme économique, ne permettait de fonder une hypothèse concurrente, faute d'absence totale de corrélation.  Il y a donc des villes, dont certaines ont connu ces 15 dernières années un développement démographique impressionnant, signe d'une très forte attractivité, qui n'ont pas connu de bulle. 59 des 227 plus grandes agglomérations des 6 pays étudiés, pour être exact.

La bulle n'est donc pas mondiale, ce qui signifie qu'elle ne se développe pas uniformément sur des territoires économiquement similaires. Il y a des endroits qui, placés sous les mêmes conditions macroéconomiques que le monde qui les entoure, et avec des données micro-économiques on ne peut plus favorables, qui ne connaissent pas le phénomène de bulle en question. D'ailleurs, ce que les médias appellent par esprit de simplification "la bulle immobilière aux USA" est en fait localisée dans 15 états seulement sur 50. Il est vrai que l'on y trouve tous les états les plus peuplés, à la très notable exception du Texas (n°2 derrière la Californie). Il est donc compréhensible que des médias aient hâtivement conclu à une bulle généralisée aux USA, mais ce n'est pas le cas.

   
 

Logement défiscalisé cherche locataire...

Selon "le Télégramme de Brest", un phénomène naguère observable dans les villes moyennes du sud ouest tels que Tarbes ou Montauban est désormais fréquemment rencontré en Bretagne: des appartements construits sous le régime de la défiscalisation "Robien" ou "Borloo" ne trouvent pas de locataire, dans des villes moyennes comme Brest ou Angers. Alors que par ailleurs, il y a une pénurie globale de logements, voilà qui peut sembler curieux.

Rappelons dans les grandes lignes ce qu'est un logement défiscalisé: un dispositif légal complexe, impliquant la mise en oeuvre d'une SCI, va permettre à l'acheteur de déduire de ses impôts pendant une certaine durée les intérêts du prêt immobilier finançant le bien. Par conséquent, un loyer versé par un locataire suffit à payer le principal du prêt.

A condition de trouver un locataire ! Trop d'acheteurs de pierre défiscalisée oublient que la pénurie de logements, ce ne sont pas que des chiffres: les logements proposés doivent être  conformes à la demande locale, tant en quantité, qu'en correspondance avec les besoins.

Et c'est qu'intervient l'effet pervers du couple "Etranglement foncier + défiscalisation". Les programmes "Robien" mettent une pression plus ou moins artificielle sur un foncier constructible artificiellement limité par les mairies, ce qui augmente les prix. Les logements construits sur ces surfaces sont donc très chers, et tendent à être construits trop petits... Résultat, peu de locataires sont prêts à mettre un loyer dans un 3 pièces de 50 m2 (!) à Brest ! Les sacrifices sur l'espace que les gens sont prêts à faire à Paris n'ont pas cours dans les villes moyennes de province.

Les investisseurs piégés ont donc contraints soit de baisser le prix de leur location en dessous de son point de rentabilité, soit de revendre leur logement à perte. Certes, tous les acheteurs de Borloo ou de Robien ne sont pas logés à la même enseigne, mais le phénomène de malinvestissement semble prendre de l'ampleur. 

Ajoutons qu'un logement Borloo doit être proposé à un loyer égal à 80% du prix du marché. Or ce prix de marché est lui même artificiellement gonflé par la rareté foncière. Le prix d'un logement Borloo est donc supérieur à ce qu'il serait en régime de liberté foncière sans subvention fiscale.

Les montages en vue de défiscalisation  favorisent un gaspillage de ressource, trop de logements étant construits afin de bénéficier de la prime fiscale sans souci d'appariement à la demande locale. Coûteux pour le budget de l'Etat, leur contribution à l'offre de logements "abordables" est marginale.

Il est temps d'abandonner cette philosophie consistant à tenter de redresser en aval, par des subventions, les dégâts causés en amont par la hausse des prix découlant de politiques foncières restrictives. Une libération du foncier constructible donnerait des résultats bien plus probants, sans coûter au contribuable, et sans introduire de signaux distordant totalement le prix des logements, permettant donc aux investisseurs de prendre leur décision à partir d'informations plus fiables.

 

Nouvelle étude de l'institut Démographia : rapport 2008 sur le prix du logement

Le quatrième rapport annuel de l'institut Demographia, "Demographia International Housing Affordability Survey (PDF)", vient de paraître pour l'année 2008, basé sur les données du troisième trimestre 2007 pour 227 marchés immobiliers des USA, du Canada, d'Australie, Angleterre, Nouvelle Zélande, Irlande.

Chaque année un peu plus complet et meilleur que l'année précédente, il montre sans aucune ambiguïté que la cause principale de l'envolée des prix immobiliers constatés dans 168 des 227 marchés étudiés depuis 2000 est la sévérité des réglementations urbaines en vigueur.

Les auteurs, Wendell Cox et Hugh Pavletich, démontent en outre toutes les objections classiques faites par les planificateurs professionnels face à cette évidence. Densité, croissance démographique, etc... Ne signifient pas nécessairement prix élevés.

Enfin, le rapport aborde pour la première fois dans l'édition 2008 les possibles désordres induits par ces prix distordus artificiellement par l'état sur l'économie générale, encore que cette partie reste à développer.

Indispensable.

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Le rapport (PDF, en Anglais) est à télécharger depuis la page d'accueil de l'institut Demographia.

Le livre référencé par "Cotation Immobilière"

Le site "cotation immobilière", édité par les éditions Edouard Valys, a décidé de référencer mon livre dans sa toute nouvelle librairie en ligne. Voici leur commentaire:

Toutes les recherches statistiques poussées le montrent : la France comme les autres Etats provoquent les problèmes du logement au lieu de les solutionner, à cause de législations limitatives au nom d'idéaux bien intentionnés. Au final, le résultat obtenu est bien pire que ce qu'aurait obtenu un simple laisser faire. Voici un plaidoyer bien documenté pour mieux comprendre qui est réellement responsable des problèmes de logements en France, les mécanismes qui provoquent hausse et baisse des prix et les solutions concrètes à mettre en oeuvre.

Ajoutons que l'équipe éditoriale du site, composée de professionnels de l'économie et de l'immobilier, m'a proposé de reprendre quelques articles initialement parus sur ce blog (ici, ici et là), preuve que les idées que je défends avec l'institut Turgot correspondent à la perception de la situation d'un nombre important d'acteurs du logement sur le terrain. Une telle reconnaissance est tout à fait essentielle dans l'optique de transformer une "simple" étude en courant de pensée susceptible d'influer la politique du logement du pays.

D'une façon générale, je ne saurais trop recommander à toute personne que ces problèmes intéressent de vérifier quotidiennement les nouveautés sur le fil d'infos du site (ah, si il y avait un flux RSS !).

 

Urbanisme, permis de construire, corruption, magouilles... Et la pénurie de logement a de beaux jours devant elle !

It is said that power corrupts,
but actually it's more true that power attracts the corruptible.
The sane are usually attracted by other things than power.
David Brin

Il est un aspect que je n’évoque quasiment pas (ou alors en termes très feutrés) dans le livre, parce qu’il n’existe aucune statistique à ce sujet, et qu’il est donc impossible d’étayer un discours sur des données solides, c’est celui de la corruption et du dévoiement de la vie politique qu'entraîne l'inflation législative en matière de droit du sol (urbanisme) et de construction (permis de construire). C'est en outre un sujet tellement délicat qu'il ne peut être traîté qu'avec un luxe infini de précautions en matière de langage. Mais au delà d'un certain point, rester silencieux, c'est admettre l'inadmissible. Un récent article de "Libération" et quelques écrits officiels me donnent l'opportunité d'aborder ce sujet délicat.

Libération : "Mais pour qui roulent les empêcheurs de construire" ?

Les projets des promoteurs immobiliers doivent satisfaire à une foule de codes et textes opposables : code de l'urbanisme, code de la construction, code de la voirie routière, code de l'environnement, code rural (en campagne), et j'en oublie. Par conséquent, quelqu'un qui veut faire stopper un projet peut trouver "la petite bête" qui au minimum retardera, voire fera capoter, un projet de construction.

Libération relate un procès dans lequel plusieurs intervenants expliquent que cette particularité réglementaire française est exploitée par des gens très malins pour créer des caisses noires en toute légalité, afin de permettre un financement occulte des partis politiques. extrait :

Le recours contre un permis de construire est devenu un sport national. Il n’est pas réservé aux riverains ou aux écologistes soucieux de préserver leur environnement. Il est aussi pratiqué par des professionnels de l’immobilier, experts en dénichage de la petite bête, monnayant le retrait de leur procédure devant le tribunal administratif contre indemnisation par le promoteur attaqué. Les uns et les autres savent parfois s’entendre : leur transaction amiable, non imposable et transitant par la caisse des avocats, est alors l’occasion d’exfiltrer des fonds en tout bien tout honneur.

(...)

(Pendant le procès) L’un deux, Alain-Marie Germain, affirme que tout était arrangé depuis l’origine, qu’il s’agirait d’une prime de départ déguisée de son employeur, nette d’impôt. Il va plus loin : «J’affirme que dans toutes les affaires immobilières de plus de 20 000 m² il y a un faux contentieux pour aboutir à des dommages et intérêts permettant de sortir de l’argent qui sera versé sur des comptes permettant le financement de partis politiques.»

Gageons que ceux qui commenteront cette triste affaire vont nous ressortir que "bien sûr, il n'y a jamais d'enrichissement personnel"  derrière ces  combines, qui semblent monnaie courante... L'argument totalement risible, mais c'est un autre sujet. D'autres écrits officiels commencent à lever le voile sur un phénomène qui semble prendre une ampleur inquiétante.

Urbanisme et corruption : ce que dit le SCPC

Comme l’a dit Max Falque lors du colloque "logement" de l’institut Turgot, lorsqu’un nuage d’or inonde de sa pluie bienfaitrice certains terrains et pas d’autres, certains sont tentés d’influencer le sens du vent. Il est donc logique que des transactions occultes se concluent entre celui qui souhaite valoriser son terrain et celui qui a le pouvoir de transformer quelqu’un en millionnaire ou en clochard.

Les lois d’urbanisme françaises, dont j’ai déjà par ailleurs largement critiqué les défauts, ont pour principal effet de créer une distorsion majeure entre terrains totalement inconstructibles (et sans perspective de constructibilité prochaine) et les terrains qui le sont. Dans les zones à très forte pression foncière, la différence de valeur entre ces terrains peut atteindre un facteur supérieur à 1000 !

De même, sur un terrain constructible, un permis peut être refusé pour de multiples raisons, ce qui peut donner lieu à des transactions occultes particulièrement lucratives lorsque les programmes concernés se chiffrent à plusieurs dizaines de logements.

De nombreux témoignages me sont parvenus, laissant supposer que, vu les différences de prix atteintes entre différents classements de terrains, les phénomènes de corruption liés à l’urbanisme prennent une ampleur inquiétante.

En 2006, deux avocats, Me Boitel (Nice) et Me Bouyssou (Toulouse), ainsi qu’un haut fonctionnaire du SCPC (Service Central de Prévention de la Corruption), ont présenté en séance plénière lors du colloque de l’ICREI (Aix en Provence) leurs expériences en matière de corruption et d’urbanisme. La plupart des exemples énoncés par le SCPC sont repris dans le rapport 2006 (PDF) de ce même organisme, dont voici quelques extraits (section "urbanisme" : pages 175 à 197) :

Lors de la délivrance de certains actes administratifs tels que les permis de construire, l’administration indique au demandeur quelles sont les prestations qu’il devra réaliser pour obtenir son autorisation ou son permis.

Ainsi, figurera par exemple sur ce document la réalisation d’un échangeur à niveaux séparés avec la voirie communale proche pour la construction d’un magasin de grande surface, la réalisation d’un certain nombre de places de stationnement non réservées aux habitants de l’immeuble pour l’obtention du permis de construire un immeuble à usage d’habitation.

Ces prestations sont en général nécessaires au fonctionnement de la réalisation projetée (cas de la grande surface) ou constituent une prestation susceptible de faciliter la vie des habitants du quartier (cas des places de parking). Il n’y a rien de répréhensible ni d’illégal dans cette demande formulée tout à fait officiellement. Le seul problème tient au fait que cette exigence doit être chiffrée avec précision et qu’elle n’est pas actualisable ou révisable.

Il est donc arrivé que le prix demandé pour la réalisation d’un échangeur à niveaux séparés desservant un centre commercial ait été largement sous-estimé par la collectivité. La commune qui avait pris en charge la maîtrise d’ouvrage de la réalisation de l’ouvrage se trouva donc à court de ressources financières après avoir effectué un peu plus de la moitié des travaux. Elle voulut demander un complément au responsable du centre  commercial mais celui-ci saisit le tribunal administratif qui confirma l’impossibilité pour la commune de majorer le montant de la demande indiqué sur le permis de construire. Il fut donc nécessaire de trouver dans le budget communal la somme manquante.

Cette situation pose la question de la pertinence de l’estimation : l’erreur est-elle due à l’incompétence ou à une décision délibérée ? La commune n’ayant pas porté plainte par la suite, la Justice n’a pas eu à se saisir de cette affaire dans laquelle un « doute sérieux » peut subsister.

Autre exemple, "savoureux" si vous faites abstraction de votre situation de contribuable :

Le choix de la localisation des équipements publics futurs peut autoriser certaines « fantaisies », surtout s’il s’avère que l’équipement envisagé ne sera jamais réalisé pour diverses raisons.

Par délibération du conseil municipal, un « espace réservé » (pour l’extension du garage municipal) est inscrit sur le document d’urbanisme (PLU) de la commune, en face du garage existant. Quelque temps plus tard, un architecte, ami du directeur général des services, se présente et indique qu’il a un projet, en tout point conforme à la politique générale de la commune, qui pourrait être réalisé sur cet emplacement réservé. Bien entendu, il y ajoute une opération de construction immobilière. Le conseil municipal est convoqué, on lui présente le projet de l’architecte, il l’accepte.

Se pose alors la question de l’emplacement réservé car le projet ne correspond pas à la destination prévue pour cet emplacement réservé. On adopte donc une modification « mineure » du POS et l’espace réservé est transféré de l’autre côté de la rue. Il jouxte maintenant le garage municipal.

Quelque temps après, le conseil vote l’extension du garage municipal. Cette extension est réalisée sur l’emplacement réservé voisin : l’intérêt général de l’opération est évident. L’espace réservé est  supprimé lors d’une autre « modification mineure » du PLU.

Un an plus tard, la municipalité et la politique de la commune changent : le garage municipal coûte beaucoup trop cher, on décide d’externaliser la prestation. C’est alors qu’intervient notre architecte, ami du directeur général des services, qui propose une « belle » opération immobilière sur ce vaste terrain. Le projet est adopté après un lobbying appuyé du directeur général des services.

Curieusement, sa fille pourra acquérir à un prix dérisoire le « logement témoin » entièrement équipé par le promoteur. Plus curieusement encore, le logement acquis par elle (au dernier étage avec vaste balcon) était visitable mais ne l’avait jamais été, toutes les visites s’effectuant dans un autre appartement situé au rez-de-chaussée qui, de ce fait, était, lui, sensiblement dégradé ce qui justifiait la diminution sensible de son prix de vente.

Oui, "curieusement", c'est le mot ! La gratification en "appartements témoins dégradés" est, semble-t-il, une technique souvent employée pour remercier une personne qui  "a rendu un petit service"...

Le rapport du SCPC évoque également les risques de corruption de la vie politique locale liée à ces lois: certains élus n'hésitent pas à faire classer les terrains de leurs opposants politiques en zone inconstructible. J'ai moi même connu en région parisienne un candidat centriste d'opposition à un maire issu, disons, d'un parti idéologiquement très peu respectueux du droit de propriété, victime de ce genre d'agissements. Après quelques temps de procédures judiciaires, le tribunal administratif du coin l'avait rétabli dans son bon droit, mais ce n'avait pas été simple. Et le maire en question n'a visiblement pas été condamné à titre personnel, donc les éventuelles pénalités ont été assumées par le contribuable. Pourquoi se priver d'essayer dans ces conditions ?

Plus subtil (et également mentionné par le rapport du SCPC): une municipalité peut placer, à proximité d'un quartier "ennemi", un "emplacement réservé"  pour installer une aire d'accueil des gens du voyage, ce qui a pour effet immédiat de faire chuter de 30% et plus la valeur des biens environnants. Et bien sûr, les acheteurs qui se présentent alors savent que l'emplacement en question sera supprimé lors de la prochaine révision du PLU, la municipalité n'ayant jamais eu réellement l'intention de créer cet équipement à cet endroit : par ici les bonnes affaires !

Le rapport du SCPC note en outre que la charge de la preuve est très difficile à établir, et que rares sont les affaires qui entrainent des condamnations au pénal : les tricheurs tendent à nourrir un sentiment d’impunité dont on dira prudemment qu’il n’encourage pas le civisme.

Etendue du désastre

Lors du colloque d’Aix, j’ai posé au représentant de l’état "la" seule question qui compte : le phénomène décrit était-il anecdotique, endémique, ou "entre les deux" ? Après les précautions d’usage indiquant qu’il n’était pas mandaté pour jeter l’opprobre sur l’ensemble des élus et des fonctionnaires, il indiqua que selon les données du SCPC, "le phénomène n’était ni anecdotique ni endémique, mais que la minorité de municipalités "à problèmes" ne pouvait plus être considérée comme marginale, avec de très fortes disparités géographiques".  Notamment, certaines régions de l'est où la tradition de rigueur est encore prégnante, sont moins enclines au phénomène. Les zones à dominante rurale, où l'enjeu foncier est moins fort, et où "tout le monde connaît tout le monde", rendant plus difficile la dissimulation d'enrichissements inexplicables, sont également beaucoup moins touchées.

C’est alors que Me Bouyssou et Me Boitel, qui n’ont pas le même devoir de réserve, affirmèrent de but en blanc : dans le sud de la France, oui, le phénomène est endémique. Et de raconter quelques anecdotes… croustillantes (et totalement "anonymisées", bien sûr).

Plusieurs professionnels de l’immobilier dans l’assistance témoignèrent alors des tentatives "d’approche" dont ils avaient fait l’objet. Ceux qui témoignent affirment généralement ne pas travailler avec ces municipalités, quoiqu’il leur en coûte, et se recentrer sur les marchés où la municipalité est propre. Si c’est exact, c’est tout à leur honneur. Mais tous n’ont pas autant de scrupules, ou ne peuvent tout simplement pas se les permettre.

La corruption, facteur d'immobilisme législatif ?

Ainsi, à l’issue d’une des conférences que j’ai données dans le cadre de la préparation du livre, une personne d’une bonne soixantaine d’années vint me voir, en me soulignant combien j’étais encore en dessous de la réalité en matière de corruption liée à l’urbanisme. Cette personne venait de prendre sa retraite, après toute une carrière dans la promotion immobilière (du moins s'est il présenté ainsi), et il semblait heureux de vider enfin son sac. Je résume en substance son propos tenu autour d’un bon repas, avec toutes les précautions qu’imposent le reporting d’une conversation très polémique, non enregistrée, et vieille de plusieurs mois.

En plus de 25 ans dans la construction de programmes de logements neufs, principalement en collectif, dans la région parisienne, j'ai dû parfois "arroser" pour débloquer un programme. Attention, pas partout, c'est, disons, une "minorité importante" de communes où cela se passe comme cela. Et ce ne sont pas forcément les maires. En fait, les personnes qui "profitent" sont parfois à rechercher du côté de certains adjoints ou de "la bonne personne" influente au sein des services techniques, même si le conseil municipal est bien tenu.

De droite ou de gauche, c’est bonnet blanc et blanc bonnet. Certains marchent au sexe, d’autre aux honneurs, d’autres à l’argent, d’autre à un peu de tout à la fois… C'est indépendant de la couleur politique. 

Les textes opposables sont tellement nombreux que quel que soit le projet présenté à l’approbation de la commune, il est possible de trouver une règle mal suivie justifiant la suspension du projet.

Alors la question est la suivante : si j’ai une opération de 100 logements, pour un Chiffre d’Affaires prévisible de 30 Millions d’Euros, qui peut être retardée de deux ou trois ans si je ne paie pas, avec tous mes frais de structure qui tournent et l’argent qui ne rentre pas ; mais qu’au contraire je peux la débloquer en moins d’un an en versant 1 à 2% de la valeur du programme à celui qui le demande pour le débloquer, qu’est-ce que je fais ? J’ai un patron, qui a lui-même des actionnaires, qui ne peuvent pas se permettre de perdre de l’argent, alors que peut être mes concurrents, si j’ai des scrupules, pourront monter des opérations qui rentreront en compétition avec les miennes. Alors il est plus rentable de payer. 

Et que l’on ne vienne pas me dire que je suis un pourri : si je ne paie pas, ce sont des dizaines de logements qui arriveront plus tard sur le marché, au détriment des familles qui cherchent à se loger, ce qui fera encore monter les prix. Sans parler des salariés de ma boite qui peuvent perdre leur boulot si l’argent rentre mal. La corruption, elle vient d’abord de ceux qui ont un pouvoir presque mortel sur notre activité en accordant ou refusant des autorisations…

Pour être exact, j'apporte ici un bémol: il y aussi des entrepreneurs malhonnêtes qui n'hésitent pas à menacer physiquement des élus ou des fonctionnaires qui s'obstinent à faire respecter honnêtement la loi. Il n'y a donc pas que des "bons" d'un côté et des "méchants" de l'autre. Mais terminons en avec la confession de notre constructeur:

Bien sûr, tout cela se paie : le bakchich, il faut bien l’intégrer dans les coûts. Mais il y a une telle pénurie de logements que même avec ça, les nouveaux programmes partent comme des petits pains. Bien sûr, les familles modestes sont exclues du marché, mais les responsables de cette situation, "plus ils en croquent, plus ils s’en moquent", quoiqu’ils en  disent officiellement.

Ceux qui sont corrompus savent d’où vient leur bonne fortune. Ce seront ceux qui feront le plus de bruit, avec les meilleures raisons du monde, si vos propositions de libération foncière arrivent à intéresser nos politiciens. Environnement, architecture, paysage, "plan local de l’habitat"… tout sera bon pour discréditer votre idée.

Mais sans vouloir vous vexer,  je ne crois pas que vos idées puissent franchir le cap du succès de curiosité. Trop de gens ont intérêt au système actuel, trop d’élus importants ont été d’abord des élus locaux qui ont participé à ce genre de combine. Vous reparlerez encore de la pénurie de foncier et de logements dans 10 ans.

Voilà qui ne peut guère rendre optimistes ceux qui veulent vraiment en finir avec la crise du logement et avec la multiplication des SDF qui se comptent maintenant en centaines de milliers. Mais vous comprendrez qu’il me renforce dans ma conviction que le choix de bâtir ou non sur un terrain doit être d'abord l’affaire du propriétaire, pas de l’élu local ou de ses employés.

Pour la première fois, un président de la république en exercice a évoqué dans un discours récent (Vendeuvre les Nancy, en décembre) le problème de l'étranglement foncier comme un des points majeurs à résoudre pour en finir avec la crise du logement. Espérons que, contrairement aux prophéties énoncées plus haut, cette idée se traduira rapidement dans la loi, bien au delà du simple "succès de curiosité". Tant les familles modestes que l'éthique de notre vie démocratique ont tout à y gagner.

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Lire aussi : les filouteries du permis de construire, par Max Falque - citation : "P. J. O’Rourke, journaliste américain, fait remarquer que lorsque l’achat et la vente sont contrôlés par la législation, les premières choses qui peuvent être achetées et vendues sont précisément les législateurs !"