La presse continue de nous abreuver d'articles relatant les mésaventures de propriétaires ou de locataires de logements défiscalisé. Dernier en date: Sud Ouest, qui constate que plus que jamais, "la prudence s'impose dans l'achat de biens défiscalisés". Extraits:
"Les constructions Robien inondent les villes moyennes, avec deux conséquences principales: un marché saturé de logements neufs, ce qui rend la location très difficile, mais aussi, plus ennuyeux, l'explosion des malfaçons, qui causent des problèmes aux locataires et, par ricochet, aux propriétaires.
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« On a acheté à Lafox, près d'Agen, sans nous déplacer, racontent les Lamothe, un couple de la banlieue parisienne proche de la retraite. Nous sommes descendus pour voir sur place après le départ d'un locataire en or. Finalement, le bien n'était pas si central, avec des problèmes d'entretien par le syndic. Nous avons mis six mois à retrouver quelqu'un et nous avons dû baisser le loyer. On s'étonne aussi du décompte de charges du syndic, bien plus élevé que chez nous, à Paris. En tout cas, le siège du promoteur est somptueux ! Mais il est difficile, à distance, de suivre les assemblées générales. Il n'est pas sûr qu'on s'y retrouve à la revente. »
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Actuellement, de nombreuses villes moyennes sont saturées de logements neufs en défiscalisation : Angoulême, Périgueux, Bergerac, Poitiers, Limoges, Tarbes, Brive.
Dernièrement, le mensuel « La Vie immobilière » titrait « Braderie à Montauban ». « De plus en plus de propriétaires craquent et remettent leur bien en vente. Au passage, ils subissent une moins-value de l'ordre de 20 %. Ces lots ont été surpayés à cause du mirage de la défiscalisation », indique le mensuel."
Règle d'or de l'investisseur immobilier: votre bien doit être une bonne affaire per se, sans tenir compte de la défiscalisation, qui ne doit être que la cerise sur le gâteau. Que vaut l'emplacement ? Quelle est la qualité de construction ? Le prix du m2 représente quel multiple du revenu moyen de la ville en question ? Les copropriétés seront elles gérables, ou les propriétaires seront ils répartis sur toute la France ?
La défiscalisation, en donnant l'illusion aux propriétaires que même un placement médiocre peut être rentable, a favorisé un niveau élevé de mal-investissement. Comme toujours, la carotte fiscale a permis à des entreprises peu scrupuleuses de "fourguer", il n'y a pas d'autre mot, des programmes médiocres à des investisseurs trop heureux d'échapper à l'impôt, le tout avec des marges somptueuses, et en encaissant les charges de copropriété en prime !
Certes, il y a aussi eu des promoteurs qui ont fait un travail honnête et ont vendu du défiscalisé en bons professionnels. Mais au vu du nombre croissant de "sinistres" en Robien ou en Périssol, et demain en Borloo, on ne peut que souhaiter que l'état arrête de vouloir orienter la construction, et qu'il accepte, au contraire, de moins la taxer.
Mes lecteurs savent que le surcoût d'un logement neuf du fait de la bulle créée par la rareté foncière a représenté en moyenne près du tiers du montant des transactions dans le logement, neuf comme ancien, en 2006. En libérant le foncier, l'état pourrait prendre une mesure qui ne lui coûterait rien, ferait bien plus pour baisser le coût de l'accès au logement que toute subvention fiscale, et en plus, obligerait les investisseurs à bien construire les nouveaux logements où ils seraient utiles, car un marché à foncier bon marché est aussi un marché à faibles marges où le droit à l'erreur n'est pas permis.
Moins de taxes, aucune aide, plus de liberté foncière... C'est le désengagement de l'état qui résoudra la crise du logement que ses interventions à tort et à travers ont contribué à nourrir.
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