La fréquentation de quelques forums immobiliers m'a permis de me rendre compte à quel point certaines représentations de la crise du logement que nous connaissons aujourd'hui étaient erronées. Je vais m'attacher, dans les prochains jours, à démonter certaines idées fausses.
Ce soir, mythe n°1 : "la bulle est mondiale".
La question souvent posée est la suivante: comment pouvez vous affirmer que la réglementation française provoque la bulle, alors que celle ci est mondiale, et que les réglementations des pays concernées ne sont pas les mêmes ?
La bulle immobilière que nous connaissons n'est pas mondiale. Je n'ai pas la prétention de connaître 100% des marchés mondiaux, très loin s'en faut, mais l'Allemagne, la Belgique, ne connaissent pas de bulle, alors que leurs conjonctures macro-économiques sont proches de la notre. Ceci dit, leur démographie est moins dynamique que celle de notre hexagone, on ne peut donc pas attribuer avec certitude la relative atonie de ces marchés à des réglementations foncières plus souples que chez nous, ce qui, au moins en Allemagne, est bien le cas.
Mais intéressons nous au monde Anglo-Saxon: USA, Canada, Australie, Nouvelle Zélande, Irlande, Royaume uni. Tous ces pays ont connu des évolutions macro économiques proches, mais pas totalement similaires. Notamment, leurs pouvoirs d'achat comparé à la France, en parité de pouvoir d'achat, n'y a pas évolué partout dans les mêmes proportions. Dans les 3 derniers pays cités, les réglementations foncières sont très restrictives et relativement uniformes. En Australie, ces règles sont régionales, et toutes les provinces de la côte est (celle des grandes métropoles comme Sidney ou Melbourne) ont mis en oeuvre des "smart growth policies" qui se caractérisent par une grande difficulté de libérer des terrains à la construction en périphérie des agglomérations existantes.
En revanche, aux USA et au Canada, la réglementation est locale, et répond à trois philosophies différentes: soit une absence de zonage, soit un zonage très flexible qui vise à garantir un excès d'offre foncière par rapport à la demande, soit un zonage très ferme, "prescriptif", qui prétend orienter lourdement le développement de la ville selon les voeux d'experts urbanistes. Le terrain y est alors souvent moins disponible que ce que la demande potentielle de logements nécessiterait en temps normal.
Or, plusieurs études, et notamment celle de l'institut Demographia, que je présentais ici il y a quelques jours, montrent que non seulement seules des villes des USA et du Canada dotées d'un urbanisme de type "prescriptif" connaissaient une bulle, qu'aucune de ces villes n'avait un logement moyen abordable, et qu'aucun autre facteur, comme la croissance démographique ou le dynamisme économique, ne permettait de fonder une hypothèse concurrente, faute d'absence totale de corrélation. Il y a donc des villes, dont certaines ont connu ces 15 dernières années un développement démographique impressionnant, signe d'une très forte attractivité, qui n'ont pas connu de bulle. 59 des 227 plus grandes agglomérations des 6 pays étudiés, pour être exact.
La bulle n'est donc pas mondiale, ce qui signifie qu'elle ne se développe pas uniformément sur des territoires économiquement similaires. Il y a des endroits qui, placés sous les mêmes conditions macroéconomiques que le monde qui les entoure, et avec des données micro-économiques on ne peut plus favorables, qui ne connaissent pas le phénomène de bulle en question. D'ailleurs, ce que les médias appellent par esprit de simplification "la bulle immobilière aux USA" est en fait localisée dans 15 états seulement sur 50. Il est vrai que l'on y trouve tous les états les plus peuplés, à la très notable exception du Texas (n°2 derrière la Californie). Il est donc compréhensible que des médias aient hâtivement conclu à une bulle généralisée aux USA, mais ce n'est pas le cas.
Juste une précision : j'habite en Belgique, et il y a ici une bulle immobilière qui a démarré quelques années après la France, mais qui a été bien plus forte qu'en France, notamment à Bruxelles... On pouvait dire il y a 5 ans qu'il n'y avait pas de bulle immobilière en Belgique, mais maintenant c'est largement le cas ! En Allemagne par contre il n'y a pas de bulle, c'est tout à fait exact (au Japon non plus).
Rédigé par : J-D | jeudi 14 février 2008 à 19:50