La commission Attali vient de remettre un rapport d’étape rendant compte de ses premiers travaux et effectuant quelques propositions, dont certaines tranchent singulièrement avec la ligne politique suivie par nos gouvernements jusqu’ici : abandon du principe de précaution et libéralisation de la grande distribution sont indubitablement de nature à susciter l’applaudissement de tout libéral qui se respecte. Mais que valent les propositions de la commission dans un domaine aussi complexe à aborder que le logement, dont l’envolée récente obère lourdement le niveau de vie d’un nombre croissant de familles modestes et moyennes ? Comment se situent-elles par rapport à la logique que je défends avec l’institut Turgot dans notre étude « Le logement, crise publique, remèdes privés ? »
Les enjeux :
Selon la commission, 900 000 personnes n’ont pas de domicile personnel, et 3.500.000 sont mal logées. Il faudrait, selon elle, construire au moins 500 000 logements par an jusqu’en 2010 et 350 000 logements ensuite jusqu’en 2020 pour rattraper le retard accumulé et satisfaire les besoins en nouvelles habitations des foyers nouvellement entrants sur le marché, alors que le chiffre récent le plus élevé montre que l’on a atteint seulement 430 000 unités mises en service. Ce diagnostic est à peu près celui que nous faisons dans le livre, même si nos chiffres diffèrent très légèrement, et si nous leur attribuons une fourchette d’incertitude.
La commission pense donc que sans changements importants du « modèle français du logement », nous n’arriverons pas à construire assez de logements pour améliorer la situation. Jusqu’ici, tout va bien.
Le Bon
Parmi les propositions dont il faut se féliciter, la moindre taxation de la vente de logements à travers une baisse des droits de mutation, encore que nous préconisions à l’institut Turgot leur totale suppression, en expliquant comment la financer. Le rapport Attali est étonnamment discret à ce propos.
De plus, le rapport souhaite, en termes châtiés, rendre plus facile pour le propriétaire la récupération d’un logement lorsqu’il a affaire à un mauvais payeur, et plus généralement, un abaissement « équilibré et réciproque » des obligations respectives d’un locataire et d’un propriétaire l’un envers l’autre. De même que la difficulté de licencier créée un frein à l’embauche, la peur de ne pouvoir se débarrasser d’un mauvais locataire freine l’incitation d’investisseurs ou de propriétaires de logements vacants à se positionner sur le marché locatif.
Le rapport glisse hélas dans l’incantation facile lorsqu’il parle de réduire les frais d’agence en « augmentant la concurrence dans ce secteur » et en « adaptant la réglementation pertinente ». Cette concurrence existe déjà, des groupements d’agences comme « l’étude immobilière » ont déjà commencé à secouer le cocotier des frais d’agence en les forfaitisant. Il n’y a pas de secteur plus atomisé, plus morcelé que les agents immobiliers. Ce n’est pas un manque de concurrence qui pousse les prix à la hausse.
Par contre, l’inflation réglementaire à laquelle les propriétaires sont soumis y contribue bien plus sûrement. Diagnostic amiante (l’ouvrage de Claude Allègre, « ma vérité sur la planète », explique à quel point la psychose de l’amiante est exagérée et conduit à des décisions inutilement coûteuses), mesures de surfaces au mètre carré près, diagnostic de performance énergétique (même pour une location !), et bientôt, nous promet-on, diagnostic de qualité de l’air intérieur (!!!). Nous espérons que c’est bien à ces réglementations que le rapport Attali fait allusion, et non à la réglementation des coûts de transaction eux-mêmes , un coût réglementé se traduisant par un moindre service rendu par les professionnels du secteur, faute de pouvoir être rentables.
Le nettement moins bon : Loi SRU et logement public
Le rapport envisage des sanctions accrues contre les communes qui s’obstinent à ne pas vouloir respecter le ratio de 20% de logements sociaux défini par la loi SRU : expropriation du foncier communal, mais aussi… expropriation privée au titre de l’utilité publique.
Cette préconisation, coercitive et d’inspiration collectiviste, est abondamment évoquée dans notre ouvrage. Elle implique tout d’abord que la commission, conditionnée par un siècle de construction de logement sous tutelle publique, considère que la solution à la crise du logement ne peut que passer par plus de logement public, alors que la théorie économique la plus élémentaire et 100 années de construction d’HLM (anciennement HBM) nous enseignent qu’il s’agit d’une recette de l’échec assuré.
Il serait trop long de rappeler tous les griefs que l’on peut adresser à l’état logeur, mais rappelons en trois, essentiels :
- Tout d’abord, la subvention nécessaire à la mise sur le marché de
logements à prix inférieurs à ceux dudit marché, augmente avec le prix
atteint sur le marché libre, et ponctionne aussi bien les contribuables
que l’épargne volontaire (système du Livret A), constituant une
pénalité pour l’économie.
- D’autre part, le prix de marché, pour élevé qu’il soit, reflète
le point de concordance entre offre et demande. Mettre sur le marché du
logement une offre artificiellement positionnée à moitié prix entraîne
à la fois un rationnement de l’offre et un boom de la demande : le
système génère nécessairement sa propre pénurie.
- Enfin, pour de multiples raisons sociologiques et politiques, il est très difficile d’expulser les locataires de logements sociaux quand leurs revenus augmentent. Aussi nombre de logements aidés sont occupés par des ménages qui devraient pouvoir se loger sans aides : le logement aidé ainsi mal alloué constitue un évident gaspillage de ressources.
La loi SRU, en prétendant imposer 20% de logements sociaux par agglomération, pousse le vice jusqu’à estimer qu’il y a 20% de foyers incapables de se loger par eux-mêmes par décret. Elle contribue à augmenter l’écart entre marché libre et marché social, puisque la ressource foncière des villes les plus chères est préemptée en vue de satisfaire les besoins de logements sociaux. Elle augmente donc… La demande en logements sociaux, et ainsi de suite. Un jour, un ministre devra décider que le seuil SRU doit être porté à 25% !
Toujours au principe des idées contestables, la commission propose la création de deux nouveaux statuts d’entreprises à fiscalité « allégée », des sociétés de « portage foncier » permettant à des accédants à la propriété de payer une maison sans payer le terrain immédiatement, et des sociétés privées de construction de logement social « qui ne pourraient rien faire d’autre », fermant la porte à de véritables sociétés de développement d’espace de vie « multi-usage », qui ne pourraient prospérer, faute d’avoir accès à la même aide fiscale.
Rappelons que les statuts fiscaux « spéciaux » sont toujours payés par les contribuables hors de la cible de l’allègement. Une économie où tout le monde paie peu, et où personne n’a de privilège, est préférable à une économie où les taxes sont lourdes mais où on utilise l’arme de l’exonération pour favoriser tel ou tel groupe d’intérêt. Ajoutons que la sociologie du logement social fait que les habitants qui bénéficieront de ces aides ne seront pas en priorité ceux qui en auront le plus besoin, puisque la demande sera supérieure à l’offre et que dans ces situations, les personnes « moyennement modestes » s’en tirent toujours mieux que les personnes « très modestes ».
Le problème du foncier coûteux, que la commission souligne à juste titre, provient d’une réglementation du sol devenue abusive, castratrice de la construction. C’est cette réglementation qui doit être grandement libéralisée pour régler la question foncière et celle de la disponibilité de logements bon marché non subventionnés. De cela, la commission Attali ne fait aucunement mention, à l’exception il est vrai de recommandations pour forcer les communes à relever leurs densités réglementaires (COS), ce qui est mieux que rien, mais notoirement insuffisant.
Elle préfère gérer en aval le problème du foncier cher par la création de nouveaux gadgets et cadeaux payés par l’état. Il est regrettable que les réflexes étatistes soient à ce point ancrés dans les esprits qu’une commission de gens pourtant intelligents ne puisse envisager de revenir aux fondamentaux d’un marché immobilier libéré des innombrables distorsions étatiques qui en détruisent le fonctionnement.
Le délirant : le retour des villes nouvelles
Les villes nouvelles furent l’exemple type des dégâts que le constructivisme technocratique peut produire, 20 années après que les premières décisions soient prises, ce qui permet aux promoteurs des idées les plus nocives de ne jamais avoir à en répondre, les causes du mal étant diluées dans des mémoires faillibles.
La commission Attali propose ni plus ni moins que de créer ex-Nihilo 10 villes nouvelles, rebaptisées Ecopolis pour d’évidentes raisons de positionnement marketing. Jacques Attali aurait dit (je n’ai pu le vérifier) s’être inspiré du modèle de Mountain View, en Californie, pour rêver sa cité idéale. Pas vraiment un havre de mixité sociale, soit dit en passant (la Californie est hors de prix, ce qui fait fuir les classes moyennes).
Certes, les défenseurs de cette idée rétorqueront que cela n’aura rien à voir avec les villes nouvelles des années 60, que « la mixité sociale » sera promue, que les équipements indispensables à transformer de telles agglomérations en lieux de vie, et non en cités dortoirs, seront prévus, les écopolis seront raccrochées à des villes existantes…
Seul problème : les mêmes promesses ont été faites dans les années 60, et les équipements promis ne sont jamais venus, ou alors avec 30 ans de retard. Pourquoi ferait-on mieux aujourd’hui ? Comment un tel délire serait-il financé ?
Libérez le foncier français, permettez à des promoteurs de créer des « communautés de voisinage » de type nord américain, et ce ne sont pas 10 écopolis qui ne répondront qu’aux fantasmes de bureaucrates que vous verrez apparaître, mais 100 ou 1000 « neighborhood communities » de toute taille, toutes plus pimpantes les unes que les autres (il faut bien vendre), respectueuses de l’environnement (les normes et les désirs des clients ont aussi évolué), avec les usages les plus variés permis par les lois du marché, situées là où la demande sera réellement exprimée. Libérez les développeurs des chaînes qui les entravent et un autre rêve que celui de Jacques Attali, bien plus conforme à la part de rêve de chaque ménage, se matérialisera.
Conclusion
Les conclusions de la commission Attali en matière de logement se situent dans la droite ligne de la tradition constructiviste et étatiste promue par les rejetons de l’ENA : les technocrates savent mieux que les individus ce qui est bon pour eux, et c’est à l’état de régler les « dysfonctionnements du marché » du logement. A aucun moment, la commission ne remet en cause le bien fondé de l’intervention étatique, alors qu’une étude un peu approfondie telle que celle que je publie montre que les effets pervers de ces interventions ont largement surpassé les résultats bénéfiques attendus par leurs concepteurs, si tant est qu’ils se soient concrétisés.
Il est tout de même curieux que la commission, après avoir encensé les vertus du marché le plus libre d’entraves législatives comme moyen de faire baisser les prix à la consommation, ne soit pas en mesure de reproduire un raisonnement identique dans le domaine du logement ! 100 ans d’étatisme forcené ont hélas abouti à un formatage des esprits qu’il sera difficile de bousculer, malgré l’urgence qu’il y aurait à y parvenir.
Nous adressons à la partie consacrée logement du rapport d’étape une note de 6 sur 20, avec l’appréciation suivante : "patchwork de mesures sans cohérence, sans vision claire de ce que doit être un marché du logement efficient, sans que les leçons de l’histoire du logement en France aient été apprises".
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